先聲明，這篇主要是討論沒有對外國人收額外稅和沒有永久產權之國家。所以有外國人稅的澳洲、加拿大和外國人沒有永久產權的泰國， 以及一直都沒有永久產權的中國都被排除。
這邊以台灣人較熟悉的三個市場做比喻:
半投機股:台灣，部分脫離基本面(人口、民眾負擔負向，但經濟成長正向)，評價超高，由買賣雙方力道決定(錢太多)。
成長股:美國，基本面優異(人口、民眾負擔正向，經濟正向)，整體評價便宜。其中有評價特便宜是有其不佳之處(治安)。
價值型股：日本，基本面平平(人口負向，民眾負擔正向。經濟中性偏正向)，整體評價由超便宜變成合理。
其中針對幾個評斷指標做說明:
1.人口: 以人口結構推估2023年~2075年的狀況
2023年勞動人口象限現況。圈圈越大代表勞動人口基數越多。而第一象限是最好的人口結構。第三象限是最不好的人口結構，老化、人口減少。第四象限是總人口維持正成長，但人口老化。
資料來源: 財經m平方
那到2075年會變成怎樣呢……..
除了菲律賓維持在第一象限。以及移民為主的國家像是美國、加拿大、澳洲從第一落到第四象限或努力的維持在第四象限。
而可以明顯看到大部分國家都跑到第三象限了! 所以以現在人口推估，未來幾十年如果沒有戰爭等人為事件影響，大概率先進發達國家仍會持續搶人大作戰。只是搶人的標準等可能和過去差很多。
有趣的是日本和韓國，日本在2023年落在最慘烈的第四象限左下角，但其實這幾年日本的生育率已經來到1.3。相比台灣、韓國、中國的慘況好很多，雖然離生育替代率2.1還有距離(但是世界前15大經濟體沒有一個超過啦)。也讓日本在2075年的人口推估可以維持在大家差不多慘的水準。而韓國……….跑到最左下。不過最新數據是台灣1.09人，南韓1.11人，也是難兄難弟的慘。
所以以人口投資當作房地產投資的其中一個指標的話，還是要以下圖2075年人口推估的黑框中會比較有成長性。
資料來源: 財經m平方
2.民眾負擔: Price to Income Ratio
這邊以房價除以年收入當作一個基準判定標準。下圖是來自NUMBEO網站的資料。 綠色代表Price to Income ratio低，民眾負擔低，紅色代表Price to Income ratio高，民眾負擔高
舉例來說台北是25.95年(紅色)、台中和高雄分別是17和16年(橙色)
日本東京是10.8年(綠色)
美國大部分都是綠色，Seattle 5.78年、L.A 5.65年、Miami 5.8年。而部分治安不好的城市像是Detroit是驚人的1.23年。ratio最高的是New York的12.01年。整體美國大城市Price to Income ratio落在4~8年不等，中西部的話大部分都在5年以下。
所以當地民眾的負擔來說: 台灣>>>>>>日本>>美國，怪不得美國房價都不會被利率擊落。
資料來源: NUMBEO
3.經濟狀況: GDP成率，產業結構，民眾有錢程度
經濟狀況和產業結構這邊就不多做論述，要寫可能要多寫10篇，基本上以美國為首的高科技群落經濟成長都不錯。
這邊主要以民眾有錢程度來看。這比較能部分解釋為何台灣房價這麼硬挺。
下圖資料是來自 global finance做的調查，來比紹各國國家民眾的有錢多寡。做法是用人均GDP用PPP購買力平價方式表示，以希望降低各國幣值與生活基本費用的差異。
根據此調查台灣的排名是第15。美國第10，日本第36。可見台灣的有錢程度還是滿高的(這邊姑且不論分配的問題)。另外由一些金融資產的購買如海外債券和近期的ETF之亂，都部分體現台灣民眾有錢的實力。
資料來源: global finance
4.評價: Rental Yield
最後來看評價面，這邊是以Gross Rental Yield(單純租金收入除以房價，不考慮其他成本如稅務、修繕、空置率、貸款利息等)來看。資料來源一樣是NUMBEO (免費資料，各位可以自己去挖寶)。解讀方式跟Price to Income 一樣，綠色代表Gross Rental Yield高，房價評價低，紅色代表Gross Rental Yield低，房價評價高。
舉例來說台北是1.34%(紅色)、台中和高雄分別是1.99%和1.91%(紅色)
日本東京是3.35%(橘色)
美國的話，Seattle 5.65%、New York 5.55%、L.A 7.23%、Miami 10.88%。而部分治安不好的城市像是Detroit是…高到嚇人的32.93%。Yield最低的是San Jose的4.32%。整體美國大城市Gross Rental Yield落在5~10%年不等。
所以以評價面來說: 台灣>>日本>>>>>美國。
資料來源: NUMBEO
最後，以現在美國10年期殖利率約4.3~4.4%，除非有很強很強的房地產升值預期，或毛租金投報率至少需要超過7~8%以上來Cover其他成本(稅、費、利息)，不然真的買美國債券輕鬆很多。
